Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) : leur impact sur votre vente en 2023
En 2023, les diagnostics de performance énergétique (DPE) sont plus importants que jamais pour les propriétaires souhaitant vendre leur bien immobilier. Ces documents obligatoires permettent de mesurer la consommation énergétique d’un bâtiment et d’évaluer ses émissions de gaz à effet de serre. Leur impact sur la vente d’un bien immobilier est considérable : un potentiel acquéreur intéressé par votre appartement ou votre maison, peut décider de ne pas l’acheter simplement à cause d’un mauvais DPE. Au contraire, un bon classement DPE peut faire augmenter la valeur marchande d’une maison.
Dans cet article, nous allons explorer les diagnostics de performance énergétique, leur impact sur la vente d’un bien immobilier en 2023 et les mesures que les propriétaires peuvent prendre pour améliorer les résultats de ces diagnostics.
- Comment fonctionne un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?
- Que signifient les classes A, B, C, D, E, F, G ?
- Quels sont les changements de réglementation sur le DPE, présents et à venir ?
- Quel impact peuvent-elles avoir sur votre projet immobilier ?
Comment fonctionne un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait partie du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). C’est un document obligatoire pour conclure une vente immobilière ou mettre un logement en location. Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement : sa consommation d’énergie pour une surface donnée. Il est déterminé par un expert certifié, dans des conditions réglementées, avec un calcul particulier. Les DPE ne peuvent plus être effectués “sur factures”, par une estimation basée sur la consommation du ménage occupant précédemment le logement.
L’examen du DPE se porte sur différents postes de dépense énergétique, en particulier:
- Le chauffage du logement (électrique, gaz ou fuel)
- La déperdition thermique
- La ventilation, la climatisation
- Le chauffage de l’eau
- L’éclairage
Ces estimations sont modulées par l’altitude et la zone climatique du bien immobilier.
Une fois le calcul effectué, le DPE classe le logement parmi six catégories, notées alphabétiquement de A à G:
- Un logement de Classe A doit consommer moins de 70 KWh/m²/an, et émettre moins de 7 kg de CO2/m²/an
- Un logement de Classe B doit consommer entre 71 et 110 KWh/m²/an, et émettre entre 7 et 11 kg de CO2/m²/an
- Un logement de Classe C doit consommer entre 111 et 180 KWh/m²/an, et émettre entre 12 et 30 kg de CO2/m²/an
- Un logement de Classe D doit consommer entre 181 et 250 KWh/m²/an, et émettre entre 31 et 50 kg de CO2/m²/an
- Un logement de Classe E doit consommer entre 251 et 330 KWh/m²/an, et émettre entre 51 et 70 kg de CO2/m²/an
- Un logement de Classe F doit consommer entre 331 et 420 KWh/m²/an, et émettre entre 71 et 100 kg de CO2/m²/an
- Un logement de Classe G consomme plus de 421 KWh/m²/an, et émet plus de 101 kg de CO2/m²/an
Il existe deux exceptions à prendre en compte dans le calcul des DPE :
- En cas de différence de classement entre la consommation énergétique et l’équivalent-CO2, c’est la pire classe qui est choisie. Par exemple, un logement qui consomme 170 KWh/m²/an (classe C) pour 35 kg de CO2/m²/an (classe D) sera classé D.
- L’énergie consommée est l’énergie finale. C’est à dire l’énergie primaire, pondérée par un coefficient incluant son transport et sa distribution. Ce coefficient est de 1 pour le gaz et le bois, et de 3 pour l’électricité.
Les logements classés A ou B consomment peu d’énergie – ce sont essentiellement des bâtiments neufs, ou très bien rénovés. Les logements classés G ou F (et E à moyen terme) sont considérés comme des “passoires thermiques” ou “passoires énergétiques.”
Pour se faire une idée générale, la classe E du DPE concerne tous les rez-de-chaussée d’immeuble “ancien” ainsi que leur dernier étage.
DPE : ce qui change en 2023
Le 1er janvier 2023, les logements les plus mal isolés ne pourront plus être mis en location. Cette interdiction concerne les logements consommant plus de 450 kWh/m2/an (les plus consommateurs au sein de la classe G).
L’interdiction de mise en location va s’étendre peu à peu aux autres catégories :
- le 1er janvier 2023 pour les “pires” logements de classe G, soit autour de 90 000 logements
- le 1er janvier 2025 pour tous les logements de classe G, soit autour de 7% des résidences
- le 1er janvier 2028 pour tous les logements de classe F, soit autour de 10% des logements
- le 1er janvier 2034 pour tous les logements de classe E, soit autour de 20% des logements
Ces interdictions concernent les nouveaux baux de location.
En revanche, depuis 2022, les logements avec un DPE de classe F ou G subissent un gel des loyers : les propriétaires ne peuvent pas augmenter leurs loyers, que ce soit entre deux locations ou en cours d’une même location.
Un audit énergétique va également devenir obligatoire, avant toute vente :
- En avril 2023 : audit énergétique obligatoire pour les biens de classe F ou G
- Au 1er janvier 2025 :audit énergétique obligatoire pour les biens de classe E
- Au 1er janvier 2034 : audit énergétique obligatoire pour les biens de classe D
Enfin, les DPE les plus anciens, réalisés entre 2013 et 2017, deviennent tous obsolètes en 2023. Refaire un nouveau DPE (suivant les nouvelles règles de calcul de 2021) est alors obligatoire avant toute vente ou location.
La validité des DPE réalisés entre 2018 et juillet 2021, eux, prendra fin automatiquement en 2025.
Les DPE plus récents demeurent toujours valides pendant 10 ans.
L’impact de la réglementation sur votre vente immobilière
Ces changements de réglementation peuvent vous forcer à vendre votre bien à plus bas prix, ou à faire de lourds travaux (avec une aide éventuelle de l’État.)
Les propriétaires d’un logement mal isolé, classé F ou G, voire E, doivent désormais faire face à un choix :
- Conserver leur bien immobilier, mais sans pouvoir le mettre en location (en 2023 ou dans quelques années)
- Vendre leur bien immobilier, qui aura une valeur locative diminuée, et donc devoir baisser leur prix de vente,
- Isoler leur bien immobilier, avec des travaux d’isolation, qui peuvent même faire diminuer sa surface habitable.
La décision dépend de votre situation personnelle, du bien en particulier, ainsi que de l’état du marché de l’immobilier.
Conserver son bien est une option possible pour une résidence principale – même si ça ne fait que repousser le problème de quelques années, ou pour ses héritiers. Et ça peut être financièrement désavantageux si le prix de l’énergie est élevé, sur la durée.
Isoler son logement peut devenir intéressant. Avec une meilleure classe DPE, le bien peut devenir un bon investissement locatif sur le long terme. Vous pouvez profiter d’aides diverses (dont financières) pour effectuer ces travaux, telles que:
- MaPrimeRenov’
- Le service public FranceRenov’ (anciennement FAIRE)
- Un Éco-Prêt à Taux Zéro
- Une défiscalisation Loi Denormandie
- Des aides de l’Agence Nationale de l’Habitat
- Des aides de vos collectivités, etc.
Pensez à faire faire plusieurs devis, une projection des économies que vous ferez, les gains en DPE, la surface habitable utilisée, et le temps qu’il faudra pour avoir un retour sur investissement. Vous pourrez alors mieux comparer vos options.
Vendre son logement est une option que de nombreux propriétaires ont choisie.
Les points négatifs :
- De nombreux propriétaires bailleurs faisant de même, l’offre pour ces logements a explosé, et leur prix a diminué de près de 15%,
- Les acquéreurs regardent les DPE avec beaucoup d’intérêt, et peuvent mettre du temps avant d’acheter le bien,
- Avec la hausse des taux d’intérêt, le marché en général a ralenti.
Les point positif :
- Ne pas s’occuper des travaux nécessaires,
- Ne pas risquer d’avoir un logement vide, sur lequel payer la taxe foncière et des frais d’entretien,
- Les prix devraient (continuer à) baisser au cours de l’année,
- Possibilité de trouver des acquéreurs enthousiastes à l’idée de rénover une maison.
En effet, votre logement à vendre peut être une opportunité pour vos prochains acheteurs. Des investisseurs prêts à faire des travaux d’isolation peuvent rénover votre bien pour le mettre en valeur.
