Rédacteur

Victor, coach en transaction immobilière


Date de publication

14 février 2025


Temps de lecture

3 minutes

Quel est l’apport nécessaire pour votre achat immobilier ?

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Hausse des taux d’intérêts : les prêts deviennent difficiles à obtenir

Avec la hausse des taux d’intérêts en 2024, les emprunts immobiliers deviennent plus chers. Après plusieurs années de taux autour de 1%, les experts prévoient des taux atteignant les 3,5% en cours d’année, jusqu’à frôler les 4%. Mais les problèmes de crédit viennent principalement des taux d’usure : ce sont les plafonds de taux d’intérêt, que les banques n’ont pas le droit de dépasser. Avec la hausse rapide des taux d’intérêts, ces plafonds ont dû être remontés rapidement également – souvent avec du délai. Les banques ne peuvent donc proposer qu’une faible sélection de crédits : ceux qui se placent dans la marge étroite entre les taux d’intérêts de la Banque de France et les taux d’usure.

En résumé, les banques prêtent moins. Elles choisissent en priorité les crédits les plus sûrs. Les emprunteurs doivent donc augmenter leur apport pour se démarquer.

Certains prêts pouvaient auparavant se contracter sans apport, mais les conditions ont changé. Pour un prêt immobilier en 2024, il faut compter un apport minimal de 10% à 15% de la valeur du bien.

Même s’il n’est pas rare de voir des apports à 20%, et parfois un apport de 30% peut être nécessaire pour être sûrs d’obtenir un emprunt.

Les banques peuvent également préférer une épargne de précaution – une somme qu’il vous reste après avoir versé votre apport, pour lisser tout imprévu. Elle permet de vous assurer de pouvoir payer vos dépenses courantes, faire face à des incidents ponctuels, et continuer à payer votre crédit immobilier. Comptez entre 3000€ et 5000€ pour une épargne de précaution suffisante.

La situation en 2025 : baisse des taux et assouplissement des crédits

Après une période de forte hausse, les taux d'intérêt des crédits immobiliers amorcent une diminution en 2025. En janvier 2025, les taux moyens observés sont :

  • Sur 15 ans : environ 3,25%
  • Sur 20 ans : environ 3,31%
  • Sur 25 ans : environ 3,40%

Cette baisse est notamment influencée par les récentes décisions de la Banque centrale européenne de réduire ses taux directeurs, ce qui redonne un certain souffle aux emprunteurs et assouplit les conditions d'octroi de crédit.

Conséquences de cette baisse :

  • Accès au crédit facilité : les banques prêtent plus facilement.
  • Conditions de prêt améliorées : mensualités réduites et durées d'emprunt potentiellement plus courtes.
  • Opportunités accrues pour les primo-accédants : la baisse des exigences d'apport favorise l'accès à la propriété.

Les exigences en matière d'apport personnel s'adoucissent également. Le taux moyen d'apport personnel est passé de 18,1% au quatrième trimestre 2023 à 16,6% fin 2024. En 2025, il est estimé entre 10% et 15%, voire 15% à 20% dans certaines zones à forte demande. L'épargne de précaution recommandée est désormais entre 5 000€ et 10 000€.

Ainsi, les conditions de financement s'améliorent progressivement, offrant plus d'opportunités aux acheteurs et facilitant l'accès au crédit immobilier.

Apport nécessaire : quel impact sur les acheteurs immobiliers ?

Paradoxalement, les difficultés d’emprunt ne sont pas qu’une mauvaise nouvelle pour les acheteurs.

L’apport nécessaire pour acheter un bien immobilier augmente, doublé de taux d’intérêts plus élevés et d’un crédit généralement plus sélectif. Les acheteurs qui réussissent à franchir cet obstacle sont moins nombreux ; la demande baisse donc, conduisant à une baisse des prix à venir sur le marché immobilier.

Sans compter l’arrivée de nouveaux biens sur le marché, suite aux changements sur les Diagnostics de Performance Énergétique.

Mais cette aubaine est réservée aux épargnants possédant l’apport nécessaire.

Le prix moyen d’un premier logement en France est autour de 250 000 euros. Ce prix moyen correspond à un apport de 15% autour de 40 000 euros. Or, les enquêtes semblent montrer que 50% des épargnants possèdent 10 000€ – mais seuls 20% des Français épargnants peuvent présenter un tel apport de 40 000€.

Quel apport est nécessaire pour chaque type de bien ?

Concrètement, quel type de bien pouvez-vous acheter avec votre apport ?
Quels sont les revenus minimaux que vous devez avoir pour emprunter ?

Pour aller plus loin : Quel salaire pour emprunter 150 000 euros ?

Quel apport pour acheter un studio à Paris ?

Un studio de 30 mètres carrés à Paris a une valeur de 300 000 euros environ. Soit un apport (pour 15%) de 45 000 euros.
Une fois déduit cet apport, les mensualités de votre prêt ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus. Pour cet emprunt, vous devez ainsi justifier d’un salaire de 2500 euros net par mois au minimum.

Acheter un studio à Paris:

  • Prix : 300 000 euros
  • Apport : 45 000 euros
  • Salaire net minimum : 2500 euros

Quel apport pour acheter un appartement dans une grande ville (Rennes, Strasbourg…) ?

Dans les grandes villes hors-Paris, le mètre carré a une valeur moyenne comprise entre 3000 € et 5000 €. L’exemple suivant considère un mètre carré à 4000 € (le prix moyen à Rennes ou Strasbourg, par exemple).
Un appartement de 60 mètres carrés (T2/T3) a une valeur de 250 000 euros environ.
Soit un apport (pour 15%) de 37 000 euros.
Une fois déduit cet apport, les mensualités de votre prêt ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus. Pour cet emprunt, vous devez ainsi justifier d’un salaire de 2100 euros net par mois au minimum.

Acheter un appartement dans une grande ville:

  • Prix : 250 000 euros
  • Apport : 37 000 euros
  • Salaire net minimum : 2100 euros

Quel apport pour acheter une grande maison en Normandie, en bord de mer ?

Si vous envisagez d’acquérir une grande maison en bord de mer pour environ 400 000 euros, il vous faudra un apport (pour 15%) de 60 000 euros.
Une fois déduit cet apport, les mensualités de votre prêt ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus. Pour cet emprunt, vous devez ainsi justifier d’un salaire de 3900 euros net par mois au minimum.

Acheter une maison normande en bord de mer :

  • Prix : 400 000 euros
  • Apport : 60 000 euros
  • Salaire net minimum : 3900 euros

Votre projet immobilier est unique et répond à des critères personnels. Ces exemples sont des situations-types pour vous aider à appréhender les sommes impliquées dans ce projet, et les mettre en perspective. Vous pouvez appliquer ces simulations à votre propre projet.

Vous pouvez également bénéficier de l’aide de professionnels pour vous aider dans votre achat ou votre vente de bien immobilier.



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